Müteahhit ve arsa sahibi arasında akdedilen bu sözleşmeye göre arsa sahibi, devredeceği belirli bir arsa payı veya daireye karşılık müteahhit kendi malzemesi ile arsa üzerine bağımsız bölümler inşa eder. Arsa sahibi belirli bir arsa payını müteahhide devretme borcu altına girerken müteahhit de taahhüt ettiği bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmekle yükümlüdür. Bu sebeple tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bir taşınmazın devrini üstlendiği için bu sözleşmelerin tapu dairesi veya noterlikçe düzenlenmesi bir şekil şartıdır.
Uygulamada müteahhitlerin sözleşme konusu kat ya da arsayı iktisap ettikten sonra inşaatı tamamlama ve teslim etme borçlarından kaçındıkları ya da gereği gibi ifa etmedikleri durumlar gündeme gelebilmektedir. Bu sebeple arsa sahibi, arsanın tamamı veya belli bir bölümünü teminat ipoteği karşılığında müteahhide devredebilir. Müteahhit, inşaatta belirli bir seviyeye geldikçe ipotek de buna paralel olarak kaldırılır. Arsa sahibi, inşaatın belli aşamalarında arsayı kısım kısım da devredebilme imkanına sahiptir. Uygulamada en çok karşılaşılan ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile satış vaadi sözleşmesinin beraber yapılmasıdır. Bu şekilde hem inşaat sözleşmesi hem de satış sözleşmesi birbirleriyle kaynaşık bir şekilde akdedilmiş olur.
MÜTEAHHİDİN BORÇLARI
Müteahhidin sözleşme kapsamında üstlendiği asli edim, bağımsız bölümleri eksiksiz bir şekilde teslim etmektir. İnşaatın kararlaştırılan sürede tamamlanmasının yanı sıra sözleşmeye ve teknik şartnameye de uygun bir şekilde tamamlanması gerekmektedir. Müteahhit ile yüklenici arasındaki bu ilişkiye eser sözleşmesinin hükümleri uygulanacak olup asli edimin yanı sıra müteahhidin eser sözleşmesinden doğan yan borçları da mevcuttur. Müteahhidin bu husustaki borcuna aykırı davranışı borçlunun temerrüdü hükümlerine göre yaptırıma tabi tutulur.
Müteahhidin Sadakat ve Özen Borcu
Müteahhit işin uzmanı kabul edilmekle beraber borcunu ifa ederken basiretli davranmak ve arsa sahibinin hukuki menfaatlerini korumak zorundadır. İşin uzmanı kabul edilmesinin bir sonucu olarak arsa sahibinin denetimi altında çalışmadığından teknik şartnamedeki şartlara uygun malzeme kullanmak, malzemenin artanını iade etmek, ifada gecikme veya tehlike yaratabilecek durumları arsa sahibine bildirmek gibi yükümlülükler altındadır.
Müteahhidin İşi Bizzat Yapma Borcu
Taraflar sözleşme ile aksini kararlaştırmadığı sürece müteahhit işi bizzat yapmakla yükümlüdür. Aksi takdirde bu işi başkasına gördüren müteahhit borca aykırılık hükümlerine tabi tutulur. Fakat böyle bir düzenlemenin olmaması durumunda işin nitelik ve uzmanlık gerektirdiğinin kabulü halinde müteahhit bu işi bir başkasına gördürerek bir alt yüklenici ilişkisi kurdurabilir. Her halükarda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları müteahhit ve arsa sahibi olduğundan arsa sahibine karşı sorumlu olacak kişi müteahhit olup alt yüklenici değildir. Dolayısıyla müteahhit, alt yüklenicinin verdiği kusurlardan TBK madde 116 adam çalıştıranın sorumluluğu hükümlerince sorumlu tutulacaktır. İşi başkasına gördüren müteahhidin ortaya çıkabilecek olan zararlardan sorumlu tutulması hakkaniyet ilkesinin bir gereğidir.
Müteahhidin Araç ve Gereç Sağlama Borcu
Müteahhidin inşaatı teknik şartnameye uygun bir şekilde gerçekleştirebilmesi için gerekli malzemeyi sağlamak ve kalifiyeli çalışan bulundurmakla yükümlüdür. Kullanılan malzeme sözleşme ile kararlaştırılmamışsa orta kalitenin altında olmamalıdır. Malzemeyi arsa sahibinin karşılaması durumunda müteahhit artan malzemeyi de iade etmekle yükümlüdür. Sayılan tüm bu yan borçlar müteahhidin asli edimi olmayıp arsa sahibine sözleşmeden dönme hakkı tanımaz ancak arsa sahibinin lehine tazminat sorumluluğu doğurur. Fakat sözleşmeden veya işin niteliğinden müteahhidin işi bizzat yapması gerektiği anlaşılmasına rağmen işi başkasına gördüren müteahhit asli edimlerine aykırı davranacak olup, arsa sahibinin bu durumda sözleşmeden dönme veya sözleşmeden fesih hakkı gündeme gelecektir.
MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜ
Müteahhidin asli edimi olan bağımsız bölümleri teslim etmede temerrüde düşmesi halinde borcun ifa edilmemesinden doğan TBK 112 vd. hükümleri gündeme gelecektir. Arsa sahibinin bu noktada üç seçimlik hakkı bulunmaktadır. Arsa sahibi müteahhide süre vermek suretiyle bu süre içerisinde inşaatı bitirmesini ve teslim etmesini isteyip aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebilir. Arsa sahibi aynen ifadan vazgeçip olumu zararlarını talep edebilir. Son olarak arsa sahibi sözleşmeden dönebilir ve taraflar arasında birbirlerine verdikleri edimleri geri verme borcu doğar.
Yine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeye aykırılık durumunda cezai şart kararlaştırılabilir. Müteahhidin edimini ifasını geciktirdiği durumlarda sözleşmede kararlaştırıldığı takdirde arsa sahibi cezai şartın ödenmesini talep edebilir.
İNŞAATIN TESLİMİ
Teslim borcu açısından karine olarak kabul edilen tarih iskanın alındığı tarihtir. Bir yapı hakkında iskan, inşaatının bitmesinin ardından binanın kanun ve yönetmeliklere uygun olduğunun yetkili birimler tarafından verilen bir izin anlamına gelir. Dolayısıyla yapı kullanım izni olarak da bilinir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iskanın alındığı tarih de kararlaştırılır. Cezai şart kararlaştırıldığı hallerde sözleşmedeki teslim tarihinden sonra iskanın alınması eserin eksik teslimi anlamına gelecek ve müteahhidin ceza şart sorumluluğu gündeme gelecektir.
İNŞAATIN AYIPLI OLMASI
İnşaatın sözleşme ile kararlaştırılan şekilde teslim edilmemesi durumunda inşaatın ayıplı olması gündeme gelecektir. İnşaatın ayıplı olması durumunda ise eser hiç teslim edilmemiş değildir, teslim vardır fakat bu teslim gereği gibi yapılmamış olup eser ayıplı bir şekilde teslim edilmiştir. Dolayısıyla inşaatın ayıplı olması durumunda borçlunun temerrüdü hükümlerine değil, ayıba karşı tekeffül hükümlerine gidilecektir. TBK madde 474 uyarınca “İş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunu uygun bir süre içinde yükleniciyle bildirmek zorundadır.” Kanun koyucu burada arsa sahibine ihbar yükümlülüğü yüklemiştir. Müteahhidin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun doğması için arsa sahibinin eser muayene ve ihbar külfetini yerine getirmesi gerekmektedir. Bu külfetin yerine getirilmemesi durumunda müteahhit gizli ayıp dışındaki ayıplardan sorumlu tutulmayacaktır.
Arsa sahibinin ayıp ihbarında bulunmasından sonra seçimlik hakları doğmaktadır. Müteahhidin inşa ettiği bağımsız bölüm kullanılamayacak kadar veya eserin teslimi arsa sahibinden beklenemeyecek kadar ayıplı ise arsa sahibi sözleşmeden dönebilir. Bağımsız bölümün ayıplı teslimi halinde söz konusu ayıp oranında bedelde indirime gidilebilir ve son olarak söz konusu ayıp, aşırı masraf gerektirmiyorsa ayıbın bedelden mahsup edilmesi de mümkündür.
Tüm bu seçimlik haklarda müteahhidin genel hükümlere görse tazminat talep etme hakkı saklıdır. Buradaki tazminat sorumluluğu, ayıplı bağımsız bölümün teslimi sonucu kullanılan seçimlik haklarla giderilemeyen zararlar ölçüsünde doğacaktır.
Kural olarak eserin teslim tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde ayıba karşı tekeffül hükümleri talep ve dava yoluyla ileri sürülebilir. İşbu ayıp, müteahhidin kusuru ile gizlenmiş veya kullanmakla açığa çıkan bir ayıpsa 10 yıllık bir zamanaşımı süresi söz konusu olacaktır.