Tapu eski Türkçedeki kapuk (sağlam) sözcüğünden gelmiştir. Bir taşınmaz malın; yüzölçümünü, numarasını (pafta, ada ve parsel olarak), mahallesini ve ilgili herhangi bir taşınmazın kime ait olduğunu gösteren resmî belgedir. Tapu, devlet kontrolü altında Tapu Sicil Müdürlüklerince tutulur ve işlem görür. Türk Medeni Kanunu madde 704, taşınmaz mülkiyetin konusuna giren, tapuya kaydedilen varlıkları sınırlı sayıda düzenlemiştir. Bunlar;
- Arazi,
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler,
olarak sıralanmıştır.
Tapu Sicil Müdürlüğünün Görevi Nedir?
Taşınmaz mallarla ilgili olan tescil ve akit işlemlerinin yapıldığı kurumdur. Tapu Sicil Müdürlükleri, tapu sicillerinin mevzuata uygun bir biçimde tutulmasını sağlar. Her il ve ilçede bulunur. Tapu Sicil Müdürlükleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlıdır.
“TMK m.1007: Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.”
“TMK m.1020: Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.,” ifadeleri tapu siciline dair mevzuatta düzenlenen hükümlerden bazılarıdır.
Kadastro Nedir?
Türk Kadastro Kanunu‘nda kadastro; taşınmaz malların sınırlarının arazi ve harita üzerinde belirtilerek hukuki durumlarının ve üzerindeki hakların tapu sicilinde kayda alınarak tespit edilmesi işlemi olarak tanımlanmıştır. Tapu Sicili Müdürlüklerince alınan kayıtlar, kişilerin taşınmaz üzerinde bulunan Anayasa m. 35’te düzenlenen mülkiyet hakkının herkesçe bilinmesine ve herkese karşı ileri sürülebilmesine hizmet etmektedir. Ayrıca kadastro taşınmaz üzerinde hak sahiplerine malik olduklarını gösteren tapu belgelerini verme işlemlerinin tamamını da kapsamaktadır.
Kadastro İlanı Nasıl Yapılır?
3402 sayılı Kadastro Kanunu’na göre ancak ilan edilen kadastro tutanaklarına karşı dava açılabilir. Kadastro ilanı, Kadastro Kanunu ve Kadastro İlanları Hakkında Yönetmelik hükümleri uyarınca yapılmaktadır. Kadastro müdürü, kadastro tutanaklarınca ortaya koyulan tespitlere dayanarak ‟askı cetvellerini” düzenler. KİHY m. 6 uyarınca “Askı cetvellerinde taşınmaz malın; ili, ilçesi, mahallesi veya köyü, sokak veya mevki, pafta, ada, parsel numarası, cinsi, yüzölçümü, emlak vergisi değeri, kadastro harcı tutarı ve oranı, tespit malikinin adı, soyadı, baba adı, ikametgâh adresi ve hisse miktarı, mülkiyetten gayri haklar, şerhler, beyanlar ve rehinler ile ilandan önceki itirazların sonucu yer alır.” Kadastro tutanaklarının ilanı ise yine kadastro müdürünce; bu cetvelleri ve pafta örneklerini, müdüriyette, taşınmaz malların bulunduğu köy veya mahalle muhtarının çalışma yerinde ve ayrıca, belediye teşkilatı varsa sadece ilan cetvelinin bir örneğini belediye başkanının göstereceği yere aynı günde astırarak 30 gün süre ile ilan ettirir. (30 günlük süre, sürelerin bitimi HMK m.92 uyarınca tutanağın askıya çıkarılmasını takip eden günden itibaren başlar.)
Üç ayrı yerde de ilan yapıldığına dair tutanak düzenlenir. İlanlar aynı günde yapılmadığı takdirde son ilan tarihi hepsinde esas alınır. İlanda, itirazı olanların 30 günlük ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açabilecekleri belirtilir ve ayrıca kadastro harçları da gösterilir. Askı cetvelinde, çalışma alanında faaliyet bitinceye kadar itiraz edilen parseller hakkında kadastro komisyonunca yapılan işlemin sonucu, “itiraz ret veya kabul edildi” şeklinde ilgili sütununda belirtilir.
Kadastro Tespitine İtiraz
Kadastro Kanunu m.9’da belirtildiği üzere; Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra kadastro ekibi çalışma alanında işlerini bitirinceye kadar tespitlere itiraz edilebilir. İtiraz, Kadastro Teknisyenliğine veya Kadastro Müdürlüğüne yapılır. Bu durumda itirazla ilgili tutanak veya ekleri en geç “on gün” içinde Kadastro Komisyonuna intikal ettirilir. İtiraz sadece uygulanan belgelerin geçerliliği hakkında yapılabilir. Yani belgenin sahteliği iddiasından başka bir itiraz yapılamaz. Senede karşı senetle ispat zorunluluğu gereği bir belgeye dayanmayan itirazlar incelenmez. İtiraz edenin ilan süresi içinde dava açma hakkı saklıdır.
Kadastro tutanaklarının kesinleşmesi ve hak düşürücü süre Kadastro Kanunu m. 12’de düzenlenmiştir. “30 günlük” ilan süresi geçtikten sonra, dava açılmazsa kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir. Kadastro müdürü tarafından onaylanarak kesinleşen tutanaklar ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları; kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle “en geç 3 ay” içinde tapu kütüklerine kaydedilir. Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren “on yıllık” bir hak düşürücü süreye tabidir. Bu süre içerisinde gerçek hak sahipleri dava açmazsa dava hakları düşecektir.
Kadastro Tespitine İtiraz Davası Nasıl Açılır?
Kadastro tespitlerine karşı iki şekilde dava açılabilir.
Kadastro Tespitine İtiraz Davası:
Askı ilan sürecinde 30 gün içinde kadastro mahkemesinde dava açılabilir. Kadastro Mahkemesi’nin yetkisi Kadastro Kanunu m. 26’nın son fıkrasında; “Her taşınmaz mal hakkında kadastro tutanağının düzenlendiği günde başlar. Bu yetkiyi bölgenin idari sınırları belli eder. Yeni ilçe kurulup, teşkilatlanarak faaliyete geçmesi hali hariç, idari kuruluşta yapılan değişiklik sebebiyle daha sonra başka bir bölgeye bağlanan taşınmaz mallara ilişkin uyuşmazlıklar, kadastroya başlama gününde yetkili olan Kadastro Mahkemesi tarafından karara bağlanır.” Şeklinde özel olarak düzenlenmiştir. Davanın açılmasının sonucu olarak kadastro tutanağı kesinleşmez. Taşınmazın tapuya kaydedilmesi ancak malik sütunu “davalı” olmak üzere gerçekleştirilir. İlgili mevzuat gereği tutanağı kesinleşmeyen taşınmazlara ilişkin mülkiyet uyuşmazlıklarına bakma görevi kadastro mahkemesine aittir. Asliye Hukuk mahkemesi kadastro mahkemesi sıfatıyla bakar. Görevi, Kadastro Kanunu m.26/4 gereği; kadastro tutanağının düzenlendiği günde başlar, tutanağın kesinleşmesiyle sona erer.
Mevzuat gereği yapılacak ilandan sonra 30 gün içinde dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler ilanın bitimini takip eden gün itibariyle kadastro müdürü tarafından onaylanarak kesinleştirilir. Kadastro müdürü tarafından onaylanıp kesinleşen tutanaklar ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları; kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle en geç 3 ay içinde tapu kütüklerine kaydedilir.
Kesinleşmiş Kadastro Tespitine İtiraz Davası
Kesinleşen ve tapu kütüğüne kaydedilen işlemler ancak genel mahkemelerde (Asliye Hukuk Mahkemesi) açılacak tapu iptali ve tescil davasıyla düzeltilebilir. Yetkili mahkeme HMK uyarınca taşınmaz malların bulunduğu yer mahkemesidir ve kesin yetkilidir. Bu davanın açılması için Kadastro Kanunu m. 12/3’te 10 yıllık bir hak düşürücü süre öngörülmüştür. Bu sürenin istisnaları vardır. Bunlardan ilki; davayı açma hakkı bulunan kişinin kadastro tespiti yaptıktan sonra 10 yıllık hak düşürücü süre geçmeden ölmesi durumunda mirasçılarının açacağı tapu iptal ve tescil davasında bu sürenin aranmayacağıdır. Bir diğeri Yargıtay içtihatlarıyla kemikleşen kamu mallarıdır. İlgili süre geçtikten sonra da kamu malı eğer bir şahıs adına tescil edilmişse bunun iptali mümkün olacaktır. Son olarak ise tutanak düzenlenmeyen taşınmazlardır. Kadastro Kanunu m.12 sadece tutanak düzenlenen taşınmazlar üzerinden 10 yıllık hak düşürücü süreyle sınırlama getirmiştir. Dolayısıyla kadastro tutanağı düzenlenmeyen taşınmazlar yönünden kadastrodan önceki nedenlere dayanılarak dava açma hakkını sınırlayan herhangi bir düzenleme mevcut değildir. Yargıtay da bu görüştedir.