Hukuka, kanuna ve usule aykırı bir şekilde düzenlenen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi amacıyla açılan davaya tapu iptal ve tescil davası denir. Taşınmazın aynına ilişkin bir dava oluşundan ötürü mahkeme hükmü kesinleşmeden icraya konulamamaktadır. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kesin olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
YOLSUZ TESCİL
Tapu sicilindeki tescilin, hukuka aykırı olması yahut hukuka uygun bir dayanağının bulunmaması durumunda söz konusu tescil yolsuz tescil olarak adlandırılır. Hukuka aykırı bir şekilde yapılan tescil sebebiyle mülkiyet hakkı zedelenen kişi, tescilin yolsuz olduğunu dava yoluyla ileri sürebilmektedir. İleri sürülen bu dava ise hukuka aykırı olan bu tescilin hukuka uygun hale getirilmesi yani tapu iptal ve tescil davasıdır. Yolsuz tescilin 10 yıl süre ile devam etmesi halinde, adına yolsuz olarak tescil edilen kimse bu taşınmazı kazanabilir. Bununla beraber, zilyetlik hükümleri uyarınca sahipsiz taşınmazı 20 yıl süreyle davasız aralıksız elinde bulunduran kimse taşınmazın mülkiyetini kazanacaktır.
DAVANIN TARAFLARI
Davalı taraf tapu sicilinde malik olarak gözüken kişidir. Malikin ölü olması durumunda dava, malikin mirasçılarına karşı açılır. Tapu sicilinde üçüncü kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın da iptali talep ediliyorsa ilgili hak sahibine de ayrı bir dava açılmalıdır. Eğer dava olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılıyorsa ilgili tüzel kişilik ve hazine de davalılar arasına eklenmelidir.
HUKUKİ EHLİYETSİZLİĞE DAYANAN TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
TMK madde 9 uyarınca bir gerçek kişinin kendisini borç altına sokacak bir taşınmaz satış sözleşmesi akdedebilmesi için hak ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Fiil ehliyeti, ergin olma, ayırt etme gücüne sahip olma ve kısıtlı olmama şartlarını da beraberinde getirir. Dolayısıyla taşınmazın devri esnasında kişinin fiil ehliyetine sahip olmaması yapılan tescili hukuka aykırı hale getirecektir. Ehliyetsizlik nedeniyle ortaya çıkan bu hukuka aykırı tapu sicili ise, tapu iptal ve tescil davasının konusu olacaktır. Yargılama esnasında ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ilişkin tüm belgeler (doktor raporu, reçete, röntgen grafikleri) dava dosyasına konu edilmelidir.
VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASINA DAYANAN TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
Vekalet ilişkisinde vekilin asli edim yükümlülüğü, vekalet verenin yararı ve iradesine uygun bir şekilde hareket etmek suretiyle üstlendiği işi en iyi şekilde ifa etmektir. TBK 504/1 uyarınca “Vekil ile vekalet veren arasında herhangi bir sözleşme yoksa vekaletin kapsamı, görülecek işin niteliğine göre belirlenir.” Dolayısıyla taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunmasa dahi vekil, vekalet verenin iradesi ve menfaatine uygun hareket etmek ve vekalet verene zarar verecek işlem ve davranışlardan da kaçınmakla yükümlüdür. Tüm bu yasal düzenlemelere rağmen vekil, kanundan, sözleşmeden yahut bir borç ilişkisinden doğan vekillik görevini kötüye kullanmak suretiyle vekalet verenin iradesi olmaksızın bir taşınmaz satış sözleşmesi akdedebilir. Vekilin hukuka aykırı bir şekilde gerçekleştirdiği bu tapu tescil işlemi de tapu iptal ve tescil davasının konusu olabilir.
MURİS MUVAZAASINA DAYANAN TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
Mirastan mal kaçırma olarak da bilinen miras muvazaasında miras bırakan, tapuda kendi adına kayıtlı taşınmazları muvazaa ile üçüncü kişiye devretmek suretiyle hukuka aykırı bir tescil gerçekleştirir. Miras bırakanın bu hileli taşınmaz devirleri tenkis davası ile birlikte öne sürülebilir. Bu davanın esası miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesi ile hareket edip etmediğine dayanır. Miras bırakan elbette ki kanunun kendisine izin verdiği ölçüde (mirasçıların saklı payına zarar vermeyecek ölçüde) mirasçılar arasında farklı oranlarda paylaşım yapabilir. Bu paylaşım hakkaniyete, örf adete ve hayatın olağan akışına aykırı olabilmektedir. Taşınmazı miras bırakandan devralan tarafın alım gücü, taşınmazın satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark ve devreden ile devralan arasındaki sosyal ilişki davanın çözümlenmesi için göz önünde bulundurulan noktalardandır.
KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE ZİLYETLİĞE DAYANAN TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
TMK madde 713/1 uyarınca “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkule ait mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.”
Söz konusu sürenin sonunda mülkiyet resen kazanılmamakla beraber, mülkiyetin kazanılması için tapu tescil davası açılması gerekir.
Yargıtay HGK E. 1881/51, K 1991/194, T. 10.04.1991 kararı uyarınca “……adı geçenlerin kim olduğu bilinmediğinden ve 20 yıldan fazla bu taşınmazda malik sıfatıyla zilyet bulunduğundan tapu kaydının iptal ve adına tescilini istemiş, mahkemece, adı geçenlere kayyum tayin edildikten sonra yapılan yargılama sonunda davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı Hazine tarafından temyiz edilmiştir. Bu davada kayyumun yeri yoktur. Tapuya esas olan kadastro beyannameleri ve ekleri üzerinde inceleme yapılarak kayıt maliklerinin adreslerinin tesbit edilmesi, keza nüfus idaresi ve emniyetçe yapılacak araştırmalarda adreslerinin bulunup yargılamaya huzurlarıyla devam edilmesi, ölmüşler ise mirasçıları tesbit edilerek davanın onlara yöneltilmesi, bundan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, hiçbir araştırma yapılmadan kayıt maliklerinin kim olduğu bilinmeyen kişilerden olduğundan bahisle davanın reddine karar verilmesi isabetsizdir..) gerekçesiyle bozularak, dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.”
Denilmek suretiyle tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan taşınmazı 20 yıl davasız ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın kendi adına tescili için tapu iptal ve tescil davası açabilir.
AİLE KONUTU ŞERHİNE DAYANAN TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
TMK 194/1 uyarınca “Eşlerden biri diğerinin “açık rızasını” almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez.” Kanun koyucu bu hüküm ile ailenin korunmasını ve aile konutunun sağladığı korumadan tarafların yararlanmasını amaçlamıştır. Bu korumadan yararlanabilmek için taşınmaz kendi adına kayıtlı olmayan eş, tapu iptal ve tescil davası açabilir ve ilgili taşınmaz için tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini talep edebilir. TMK 1023, tapu siciline duyulan güven ilkesi gereğince, taşınmaza aile şerhi konulmamış olması durumunda, taşınmaz hakkında tapuda kendisi lehine işlem yapılan üçünü kişinin bu kazanımı korunur. Taşınmazı devralan üçüncü kişi, bu taşınmazın aile konutu olduğunu bilmemesi ya da bilebilecek durumda olmaması durumunda tapu siciline güven ilkesinden faydalanacaktır.