Kamulaştırmasız El Atma ve Tazminat Davası
İdarenin kamulaştırma yapmadan taşınmazı kullanması ya da imar planıyla kısıtlaması: fiili ve hukuki el atma farkı, malikin dört davası, bedelin tespiti, ecrimisil, 1956–1983 arası el atmalarda uzlaşma şartı ve 2026 itibarıyla hukuki el atmada son durum.
Kısaca
- Fiili el atma, idarenin bir taşınmazı kamulaştırma yapmadan yol, okul, park gibi bir kamu hizmeti için fiilen kullanmasıdır; bedel davası asliye hukuk mahkemesinde açılır.
- Fiili el atmada bedel ve el atmanın önlenmesi davaları zamanaşımına tabi değildir; ecrimisil ise geriye dönük beş yıl için istenebilir.
- 9 Ekim 1956 – 4 Kasım 1983 arasındaki el atmalarda dava açmadan önce uzlaşma yoluna gidilmesi dava şartıdır.
- Hukuki el atmada görevli yargı yeri ve usul, Anayasa Mahkemesinin 2025 kararının 30 Ocak 2026’da yürürlüğe girmesiyle yeniden tartışmalı hâle gelmiştir.
Tarlanızın bir kısmından yol geçirilmiş, arsanız okul alanı olarak ayrılmış ve yıllardır hiçbir işlem yapılmamış ya da bahçenize bir trafo kurulmuş olabilir. İdare bu taşınmazları kamulaştırmadan ve bedelini ödemeden kullanıyorsa malik, mülkiyet hakkının karşılığını dava yoluyla isteyebilir. Bu yazıda kamulaştırmasız el atmanın türlerini, malikin haklarını ve bedelin nasıl belirlendiğini anlatıyoruz.
Kamulaştırmasız el atma nedir?
Kamulaştırmasız el atma; idarenin, özel mülkiyetteki bir taşınmazı kanunda öngörülen kamulaştırma yöntemini kullanmadan, malikin rızası olmaksızın ve bedel ödemeden kamu hizmetine özgülemesidir. Anayasa, kamulaştırmada gerçek karşılığın peşin ödenmesini öngördüğünden, bu yolla mülkiyet hakkına yapılan müdahale hukuka aykırıdır.
| Ölçüt | Fiili el atma | Hukuki el atma |
|---|---|---|
| Nasıl oluşur? | İdare taşınmaza yol, bina, tesis yapar ya da onu fiilen bir kamu hizmetine ayırır | Uygulama imar planında umumi hizmet alanına ayrılan taşınmaz yıllarca kamulaştırılmaz, malik tasarruf edemez |
| Zilyetlik | İdareye geçer | Malikte kalır; ancak mülkiyet hakkı özünden kısıtlanır |
| Hukuka aykırılık | Baştan itibaren vardır (haksız fiil) | İdarenin kanundaki süre içinde hareketsiz kalmasıyla doğar |
| Görevli yer | Adli yargı (asliye hukuk mahkemesi) | 2026 itibarıyla tartışmalı; dosyaya göre değerlendirilir |
Fiili el atmada malikin dört davası
İdarenin haksız kullanımına son verilmesi istenir. Mülkiyete dayandığından zamanaşımına uğramaz; idarenin kullanımı sona ermişse açılamaz.
Malik, mülkiyetin idareye geçmesine razı olarak taşınmazın bedelini ister; mahkeme bedele ve taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Zamanaşımına tabi değildir.
El atma sırasında ağaç, ürün, bina gibi unsurlarda doğan zarar için. Haksız fiil zamanaşımına (2 yıl / 10 yıl) tabidir.
Taşınmazdan yararlanamamanın karşılığı olarak haksız işgal tazminatı. Dava tarihinden geriye dönük beş yıl için istenebilir.
Bedel davası tapu maliki tarafından açılır; paylı mülkiyette her paydaş kendi payı için tek başına dava açabilir. Taşınmazın yalnızca bir kısmına el atılmışsa o kısım için, kalan kısım kullanılamaz hâle gelmişse tamamı için bedel istenebilir.
El atma tarihine göre uygulanacak kurallar
| El atma tarihi | Usul |
|---|---|
| 9 Ekim 1956 – 4 Kasım 1983 arası | Önce idarenin uzlaşma komisyonuna başvurmak dava şartıdır. Komisyon başvurudan itibaren altı ay içinde görüşmeye çağırır; uzlaşma sağlanamazsa tutanağın düzenlenmesinden itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılır. |
| 4 Kasım 1983 sonrası (fiili el atma) | Doğrudan asliye hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi veya bedel davası açılabilir; uzlaşma şartı yoktur. |
| İmar planıyla kısıtlama (hukuki el atma) | Uygulama imar planında umumi hizmetlere ayrılan taşınmazlar için planın yürürlüğünden itibaren beş yıllık sürenin işleyişi ve güncel içtihat birlikte değerlendirilir. |
1956–1983 arasındaki el atmalarda uzlaşma; idareye ait başka bir taşınmazla trampa, sınırlı ayni hak tanınması, başka yerde imar hakkı kullandırılması ya da nakdi bedel şeklinde olabilir. Uzlaşılan bedel taksitle ödenirse taksit süresince ayrıca yasal faiz ödenir.
Bedel nasıl belirlenir?
Mahkeme, en az üç kişilik ve biri gayrimenkul değerleme uzmanı olan bir bilirkişi kuruluyla taşınmazı yerinde inceler. Değer, kamulaştırma bedelinin tespitindeki ölçütlerle belirlenir:
- Taşınmazın cinsi, yüzölçümü ve değerini etkileyen tüm nitelikleri,
- Varsa vergi beyanı ve resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirleri,
- Arazilerde mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir,
- Arsalarda özel amaç taşımayan emsal satışlara göre satış değeri,
- Yapılarda resmî birim fiyatlar, yapı maliyeti ve yıpranma payı,
- Her birinin etkisi açıklanmak kaydıyla bedeli etkileyen diğer objektif ölçüler.
İdarenin yaptığı yatırımın taşınmaza kazandırdığı değer artışı bedele eklenmez. Taşınmazın bir kısmına el atılmışsa, kalan kısmın değerinde meydana gelen düşüş de bedele eklenir.
Örnek hesap
Kısmi el atmada bedel1.000 m²’lik bir tarlanın 300 m²’sinden idare yol geçiriyor. Bilirkişi, metrekare değerini 2.500 TL ve yol nedeniyle kalan kısmın değerindeki düşüşü %10 olarak belirliyor.
- El atılan kısmın değeri (300 m² × 2.500 TL)
- 750.000 TL
- Kalan kısımdaki değer düşüklüğü (700 m² × 2.500 TL × %10)
- 175.000 TL
- Bedel davasında istenebilecek toplam
- 925.000 TL
Kalan 700 m² malikte kalır; yalnızca yol altında kalan 300 m² idare adına tescil edilir.
İmar uygulaması ile el atma farkı
Belediyelerin imar uygulamasında (parselasyon) taşınmazların yüzölçümünden düzenleme ortaklık payı olarak kesinti yapılabilir; bu kesinti düzenlemeden önceki yüzölçümünün %45’ini geçemez ve bu sınır içinde bedelsizdir. Bu oranı aşan kesintiler ile düzenleme ortaklık payı dışında kamu hizmetine ayrılan alanlar için malik bedel isteyebilir. İmar uygulamasına karşı ilan ve tebliğden itibaren süresinde idare mahkemesinde dava açılabilir.
Hukuki el atmada 2026’daki durum
Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ayrılan ve mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde kısıtlanan taşınmazlar için idare, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programı veya uygulaması yapmak, taşınmazı kamulaştırmak ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapmak zorundadır.
- 2018Anayasa Mahkemesi, malikin dava hakkını erteleyen ve sınırlayan hükümleri iptal etti.
- 20227421 sayılı Kanunla, beş yıl içinde işlem yapılmaması hâlinde açılacak bedel davalarının adli yargıda görüleceği hükmü eklendi.
- 2025Anayasa Mahkemesi 16 Ocak 2025 tarihli kararıyla bu cümleyi de iptal etti; karar 30 Ocak 2026’da yürürlüğe girdi.
- BugünHukuki el atma davalarında görevli yargı yeri, başvuru usulü ve sürelerin hangi kurala tabi olduğu dava tarihi ve talebin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Hukuki el atmada hak kaybı yaşamamak için imar durumu belgesini, plan notlarını ve planın onay tarihini birlikte inceletin. Belirsizlik süren dönemde idareye yapılacak yazılı başvuru ve süreleri koruyacak bir dava stratejisi, sonradan görev itirazıyla karşılaşma riskini azaltır.
Kamulaştırma yapılmışsa: bedel ve iptal davası
İdare kamulaştırma yoluna gitmişse önce malikle satın alma usulüyle anlaşmaya çalışır; anlaşma olmazsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Malik, mahkemenin tebligatından itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idare mahkemesinde iptal davası, maddi hatalara karşı ise adli yargıda düzeltim davası açabilir. Bedel tespiti davasında da bilirkişi kurulu raporuna itiraz edilerek gerçek değerin belirlenmesi istenebilir.
Sık sorulan sorular
Yol 40 yıl önce yapıldı; hâlâ bedel isteyebilir miyim?
Fiili el atmada bedel davası zamanaşımına tabi değildir. El atma 9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 arasında gerçekleşmişse önce idarenin uzlaşma komisyonuna başvurmanız gerekir; sonrasında gerçekleşmişse doğrudan dava açılabilir.
Tapuda hâlâ benim adıma kayıtlı; vergisini de ödüyorum. Ne yapmalıyım?
Bu durum fiili el atmalarda sık görülür. Tapu kaydı ve vergi ödemeleri malikliği gösterir ve ecrimisil talebinde delil olarak kullanılabilir. Bedel davası sonunda taşınmazın el atılan kısmı idare adına tescil edilir.
Ecrimisil ve bedel aynı anda istenebilir mi?
Evet. Bedel davası el atılan kısmın değerini, ecrimisil ise dava tarihinden geriye dönük beş yıl için taşınmazdan yararlanamamanın karşılığını konu alır. Bedel ödendikten sonraki dönem için ecrimisil istenemez.
Arsam park alanı olarak gösterildi; ne zaman dava açabilirim?
Bu bir hukuki el atma durumudur. Planın ölçeği (uygulama imar planı olup olmadığı), onay tarihi ve beş yıllık sürenin dolup dolmadığı birlikte incelenmeli; 2026’daki güncel durum gözetilerek başvuru ve dava yolu belirlenmelidir.
Tapu, imar ve el atma belgelerini birlikte inceleyelim; bedel, ecrimisil ve tazminat haklarınızı belirleyelim.
Dayanak: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 8, 10–15, geçici m. 6, ek m. 1; 3194 sayılı İmar Kanunu m. 10, 18; Anayasa m. 35, 46; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (16.05.1956, E. 1/6); Anayasa Mahkemesinin 20.12.2018 tarihli E. 2016/181 ve 16.01.2025 tarihli E. 2024/135, K. 2025/20 sayılı kararları.
Bu yazı 25 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her dosyanın koşulları farklıdır; karar vermeden önce bir avukata danışmanızı öneririz.
