Gayrimenkul ve inşaat hukuku

Tapu iptal ve tescil davaları

Tapu kaydı, kural olarak gerçek hak durumunu yansıtır ve iyi niyetli üçüncü kişiler bu kayda güvenerek hak kazanır. Ancak kayıt; sahte vekâletname, ehliyetsizlik, muvazaa, aşırı yararlanma, yanılma veya aldatma gibi nedenlerle yolsuz hâle gelmişse tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

• Muris muvazaası: miras bırakanın mirasçısından mal kaçırmak için bağışladığı taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi; bu davalar zamanaşımına tabi değildir.
• Ehliyetsizlik: satış anında ayırt etme gücünden yoksun olan kişinin işlemi geçersizdir; adli tıp raporu belirleyicidir.
• Vekâletin kötüye kullanılması: vekilin, vekâlet verenin aleyhine ve üçüncü kişiyle anlaşarak yaptığı satışlar iptal edilebilir.
• Yolsuz tescil: geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescillerin düzeltilmesi.

Bu davalarda taşınmazın el değiştirmesini önlemek için dava açılırken ihtiyati tedbir istenmesi büyük önem taşır. Ayrıntılı rehber: Tapu iptal ve tescil davası.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsa paylarının bir kısmını, yüklenicinin yapacağı bağımsız bölümler karşılığında devretmeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Taşınmaz devri borcunu içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşmeler geçersizdir.

Yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamaması, projeye ve imar mevzuatına aykırı yapı yapması, eksik ve ayıplı imalat ve bağımsız bölümlerin hak edilmeden üçüncü kişilere satılması en sık görülen uyuşmazlıklardır. Arsa sahibi; sözleşmeden dönme, gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı işlerin bedeli ile tapu iptal davası gibi yollara başvurabilir.

Ayrıntılı rehber: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi.

Kira tespiti, kira artışı ve tahliye

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez (TBK m. 344). Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise kira, emsal kiralar, TÜFE ve kiralananın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından yeniden belirlenebilir.

Kiralayan, kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye edebilir:

Kira artış hesaplayıcısı yasal üst sınırı gösterir. Ayrıntılı rehberler: Kira artışı ve kira tespit davası · Kiracının tahliyesi.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)

Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda paydaşlar anlaşamazsa her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler; aynen bölünme mümkün değilse ya da değer kaybına yol açacaksa satışa karar verir ve satış bedeli paylar oranında dağıtılır. Dava öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur.

7589 sayılı Kanunla 31 Temmuz 2026’dan itibaren önemli bir değişiklik yapıldı: maliklerin tamamının mirasçı olduğu ve üçüncü kişinin bulunmadığı miras taşınmazlarında, satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde ilk artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılabilir ve bu artırmada muhammen bedelin yüzde yüzü aranır. İhale bedelini yatırmayan alıcıya yüzde beş oranında idari para cezası öngörüldü.

Ayrıntılı rehber: Ortaklığın giderilmesi davası ve 2026 değişiklikleri.

Önalım (şufa) hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar satılan payı alıcıdan devralma (önalım) hakkına sahiptir. Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir ve hak sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmalıdır.

7571 sayılı Kanunla önalım hakkında iki önemli değişiklik yapıldı: Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz; hak, satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl (önceden iki yıl) geçmekle düşer.

Ayrıntılı rehber: Önalım hakkı ve yeni süreler.

Kat mülkiyeti ve site yönetimi

Apartman ve sitelerde aidat borçları, ortak alanların kullanımı, projeye aykırı tadilatlar, otopark ve bahçe kullanımı ile yönetim kurulu kararları en sık uyuşmazlık konularıdır. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı, karara katılmayan malik bir ay içinde, toplantıya çağrılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde iptal davası açabilir.

Kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Aidat alacakları için ise doğrudan icra takibi başlatılabilir; geciken aidata aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır.

Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil

Taşınmazınızın bir başkası tarafından izniniz olmadan kullanılması, üzerine yapı yapılması ya da sınırların ihlal edilmesi hâlinde elatmanın önlenmesi (men-i müdahale) davası açılabilir. Haksız kullanım süresi için ayrıca ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı istenir; ecrimisil geriye doğru beş yıl için talep edilebilir.

Paydaşlar arasında da ecrimisil istenebilir; ancak bunun için kural olarak kullanan paydaşa önceden intifadan men koşulu (ihtar) gereklidir. Bu davalarda keşif ve bilirkişi incelemesi, kira değerinin belirlenmesinde belirleyicidir.

Satış öncesi tapu ve imar incelemesi

Bir taşınmazı satın almadan önce yapılacak kısa bir hukuki inceleme, yıllarca sürebilecek davaları önler. İnceleme kapsamında tapu kaydındaki haciz, ipotek, şerh ve beyanlar; imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân; kat irtifakı ya da kat mülkiyeti durumu, aidat ve emlak vergisi borçları ile varsa kira sözleşmeleri kontrol edilir.

Tapu harcı, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir ve beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz. Tapu harcı hesaplayıcısı tarafların payını gösterir. Ayrıntılı rehber: Tapu ve tapu sicili.