Kira Artış Oranı ve Kira Tespit Davası

Yüksek enflasyon döneminde kira artışları, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki en yaygın uyuşmazlık konusu hâline geldi. Kanun, yenilenen kira yıllarındaki artışa bir üst sınır koyarken, uzun süreli kiralarda kiranın piyasa koşullarına yaklaştırılması için kira tespit davasına imkân tanır. Bu yazıda her iki yolu 2026 oranlarıyla anlatıyoruz.

Yasal üst sınır: TÜFE on iki aylık ortalaması

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede daha yüksek bir artış öngörülmüşse, üst sınırı aşan kısım geçersizdir. Taraflar arasında hiç anlaşma yoksa, kira bedeli yine bu oranı geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Uygulanacak oran, yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki ay için TÜİK’in açıkladığı on iki aylık ortalama orandır:

Konutlarda %25 sınırı sona erdi

Konut kiralarında 2022’de getirilen ve birkaç kez uzatılan yüzde 25’lik geçici sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Bugün konut ve çatılı iş yerlerinde aynı kural uygulanır: TÜFE on iki aylık ortalaması.

Kira tespit davası

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıllık dönemin sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir. Bu davada TÜFE sınırı uygulanmaz; hâkim TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir.

1. ArabuluculukKira tespiti dahil kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabulucuya başvurmak zorunludur.
2. ZamanlamaDava yeni kira döneminden en az otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp davayı yeni dönem içinde açarsa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
3. Bilirkişi incelemesiMahkeme, bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini bilirkişi incelemesiyle tespit eder.
4. Hakkaniyet indirimiUzun süredir aynı yerde oturan kiracı yönünden, yeni kiralanacak bir taşınmazın piyasa bedeli doğrudan uygulanmaz; Yargıtay uygulamasında emsal bedel üzerinden makul bir hakkaniyet indirimi yapılır.

Sözleşmede dikkat edilecekler

• Artış maddesi: “Her yıl TÜFE on iki aylık ortalaması oranında artırılır” şeklinde açık bir hüküm, yeni dönemde bildirim yükünü ve tartışmayı azaltır.
• Döviz cinsinden kira: Konut kiralarında kira bedelinin döviz olarak kararlaştırılması kural olarak yasaktır; iş yerlerinde ise yalnızca mevzuattaki istisnai durumlarda mümkündür.
• Depozito: Güvence bedeli üç aylık kira bedelini geçemez ve kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir bankaya yatırılır.
• Yan giderler: Aidat, ısınma ve benzeri yan giderlerin kime ait olduğu açıkça yazılmalıdır.

Örnek olay: beş yılı dolduran konut kirası

Sık yapılan hatalar

• Zammı yalnızca mesajla bildirmek. Otuz günlük süre içinde yapılan bildirimin yazılı ve ispatlanabilir olması gerekir. Noter ihtarnamesi tartışmayı ortadan kaldırır.
• Emsal olarak ilan fiyatlarını göstermek. İlan fiyatları gerçek sözleşme bedeli değildir. Bilirkişi, aynı bölgedeki gerçekleşmiş kira sözleşmelerini esas alır.
• Yasal sınırın üzerindeki artışı sessizce ödemek. Sınırı aşan kısım geçersizdir; ödenen fazla tutar geri istenebilir. Ödeme yaparken ihtirazi kayıt düşmek ileride ispatı kolaylaştırır.
• Kirayı döviz olarak belirlemek. Konut kiralarında döviz cinsinden kira kural olarak yasaktır; böyle bir hüküm uyuşmazlıkta Türk lirasına çevrilir.

Sık sorulan sorular

Dayanak: 6098 sayılı TBK m. 342, 344, 345; Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar m. 4/g; 6325 sayılı Kanun m. 18/B; TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri.