Kiracının Tahliyesi Yolları
Kira borcunu ödememe, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı ve on yıllık uzama; icra yoluyla tahliye, dava, arabuluculuk ve kritik bir aylık süreler.
Kısaca
- Konut ve çatılı iş yerlerinde kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kiracıyı çıkaramaz; kanundaki sebeplerden biri gerekir.
- Kira ödenmezse otuz gün süreli ihtar ya da ihtarlı ödeme emriyle tahliye yoluna gidilir.
- İhtiyaç ve iki haklı ihtar gibi sebeplerde dava, ilgili tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
- Dava yoluyla tahliyede önce arabulucuya gitmek zorunludur; icra yoluyla tahliyede zorunlu değildir.
Kiracının taşınmazı boşaltması gereken durumlar kanunda sınırlı olarak sayılmıştır ve her birinin kendine özgü bir süresi vardır. Bir aylık bir sürenin kaçırılması, tahliye hakkını bir yıl ertelemeye ya da tamamen kaybetmeye yol açabilir. Bu yazıda konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sebeplerini ve izlenecek yolu anlatıyoruz.
Sözleşme süresinin bitmesi yeterli değil
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu nedenle kiraya verenin tahliye için kanunda sayılan sebeplerden birine dayanması gerekir.
Tahliye sebepleri ve süreleri
| Sebep | Şart | Süre / yol |
|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi | Kiracıya en az 30 gün süre verilerek yazılı ihtar; süre içinde ödememe | İhtarlı ödeme emriyle icra yoluyla ya da dava yoluyla |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki ayrı yazılı ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Tahliye taahhüdü | Kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş, tarihli yazılı taahhüt | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra veya dava |
| Kiraya verenin ihtiyacı | Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu konut ya da iş yeri ihtiyacı | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Yeni malikin ihtiyacı | Taşınmazı sonradan edinen kişinin ihtiyacı | Edinimden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim ve 6 ay sonra dava; ya da sözleşme sonundan itibaren 1 ay içinde dava |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | Kullanımın imkânsız olduğu esaslı onarım ya da yeniden inşa | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Kiracının aynı yerde konutu | Kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde sınırlarında oturmaya elverişli konutu olması ve kiraya verenin bunu sözleşme sırasında bilmemesi | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| On yıllık uzama süresinin dolması | Sözleşmenin on yıllık uzama süresinin sonunda | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim |
Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Bu bildirim, son dakika aceleyle dava açmak yerine sağlıklı bir hazırlık yapma imkânı verir.
İcra yoluyla tahliye
Kira borcunun ödenmemesi
Kiraya veren, kiracıya icra dairesi aracılığıyla ihtarlı ödeme emri gönderebilir. Ödeme emri, borcun otuz gün içinde ödenmemesi hâlinde icra mahkemesinden tahliye isteneceği ihtarını içerir. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz etmez ve otuz gün içinde borcu ödemezse, kiraya verenin talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. Bu talep, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde yapılmalıdır.
Tahliye taahhüdü
Kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesi imzalanırken birlikte alınan taahhütler geçersiz sayılır. Geçerli bir taahhütte kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurabilir; icra dairesi kiracıya on beş gün içinde tahliye etmesini bildiren bir tahliye emri gönderir. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir.
Dava yoluyla tahliye ve arabuluculuk
İhtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar ve yeniden inşa gibi sebeplere dayanan tahliye davalarından önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İlamsız icra yoluyla tahliye talepleri ise bu zorunluluğun dışındadır. Arabuluculukta tarafların anlaşması hâlinde boşaltma tarihi ve varsa ödenecek tazminat anlaşma belgesine yazılır; belge, sulh hukuk mahkemesinden alınacak icra edilebilirlik şerhiyle doğrudan icraya konulabilir.
Kiraya verenin dikkat etmesi gerekenler
- Yeniden kiralama yasağı: İhtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep olmadan üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenir.
- Aile konutu: Kiracı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa, fesih ve ihtar bildirimleri her iki eşe ayrı ayrı yapılmalıdır.
- Yazılı şekil: Konut ve çatılı iş yerlerinde fesih bildirimleri yazılı olmalıdır.
Örnek olay: oğlunun evliliği nedeniyle ihtiyaç
Örnek olay
Bir yıllık sözleşme, konut ihtiyacıKiraya verenin oğlu evleniyor ve kendi evi yok. Kira sözleşmesinin kira yılı 1 Eylül 2026’da doluyor.
- 1 Eylül 2026
Kira yılının bitimi. İhtiyaç nedeniyle tahliye için bir aylık dava açma süresi işlemeye başlıyor.
- 10 Eylül 2026
Kiraya veren arabulucuya başvuruyor. Arabuluculuk süresince hak düşürücü süre işlemiyor.
- 24 Eylül 2026
Kiracı toplantıda tahliyeyi kabul etmiyor; anlaşamama son tutanağı düzenleniyor.
- 28 Eylül 2026
Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılıyor. Oğlun nikâh belgesi, kirada oturduğunu gösteren sözleşme ve iş yerinin konuta yakınlığı delil olarak sunuluyor.
- Karar
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kabul ediliyor; tahliyeye karar veriliyor. Kiraya veren, taşınmazı üç yıl boyunca başkasına kiralayamayacağı konusunda bilgilendiriliyor.
Ders: Bir aylık süre kira yılının bitiminden başlar; arabulucuya bu süre içinde başvurmak hakkı korur.
Sık yapılan hatalar
- Kiracıyı kendi imkânlarıyla çıkarmaya çalışmak. Kilidi değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak ya da elektrik ve suyu kestirmek; kendiliğinden hak alma ve konut dokunulmazlığını ihlal suçlarını oluşturabilir.
- İhtarı mesajla yapmak. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bildirimler yazılı olmalıdır. Noter ihtarnamesi, tebliğ tarihinin ispatı açısından en güvenli yoldur.
- Tahliye taahhüdünü sözleşmeyle aynı gün almak. Kiralananın tesliminden önce veya teslimle aynı anda alınan taahhüt geçersiz sayılır.
- İhtiyacı abartmak veya başka konutları gizlemek. Mahkeme ihtiyacın samimiyetini araştırır; kiraya verenin başka uygun konutlarının bulunması davanın reddine yol açabilir.
- Süreyi kaçırmak. Bir aylık süre geçerse tahliye için bir sonraki kira yılının sonunu beklemek gerekir.
Sık sorulan sorular
Kiracı kirayı geç ödüyor ama ödüyor; tahliye edebilir miyim?
Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar çekilmişse, kiracı ihtarlardan sonra ödemiş olsa bile kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Evi satın aldım; kiracıyı ne zaman çıkarabilirim?
Yeni malik, kendisi veya yakınları için ihtiyaç varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapar ve altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bu yol, sözleşme süresinin bitimini beklemeden kullanılabilir.
Kiracı tahliye kararına rağmen çıkmıyor; ne olur?
Kesinleşen tahliye kararı ya da icra mahkemesi kararı icra dairesi aracılığıyla zorla yerine getirilir; gerektiğinde kolluk desteğiyle taşınmaz boşaltılarak kiraya verene teslim edilir.
Kiracı kirayı ödemiyor; elektrik ve suyu kesebilir miyim?
Hayır. Abonelik kiracı adına olsa da olmasa da hizmetleri keserek kiracıyı çıkmaya zorlamak suç oluşturabilir. Kira borcu için ihtarlı ödeme emri ya da tahliye davası yoluna gidilmelidir.
Tahliye davası sürerken kiracı kira ödemeye devam etmeli mi?
Evet. Dava açılmış olması kira borcunu ortadan kaldırmaz; kiracı kirayı ödemeye devam etmezse temerrüt nedeniyle ayrıca tahliye ve alacak talepleri gündeme gelir.
Bir aylık süreler dolmadan doğru tahliye yolunu seçip arabuluculuk ve dava sürecini birlikte yürütelim.
Dayanak: 6098 sayılı TBK m. 315, 347–356; 2004 sayılı İİK m. 269–276; 6325 sayılı Kanun m. 18/B.
Bu yazı 25 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her dosyanın koşulları farklıdır; karar vermeden önce bir avukata danışmanızı öneririz.
