Önalım (Şufa) Hakkı ve Yeni Süreler
Hisseli taşınmazda önalım hakkı: hangi satışlarda kullanılır, 7571 sayılı Kanunla gelen rayiç bedel kuralı ve bir yıllık süre, feragat, dava ve geçiş hükümleri.
Kısaca
- Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım davası açarak payı alıcıdan alabilir.
- Süre, satışın noterle bildiriminden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıldır (önceden iki yıl).
- 7571 sayılı Kanunla davacı, tapudaki bedeli değil hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve tapu giderlerini yatırır.
- Cebrî artırmayla ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını yabancı birine satması, diğer paydaşlar için istenmeyen bir ortaklık anlamına gelebilir. Kanun bu nedenle paydaşlara, satılan payı alıcıdan alma imkânı veren önalım (şufa) hakkını tanır. Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun bu hakkın süresini ve kullanılma şeklini önemli ölçüde değiştirdi. Bu yazıda yeni kuralları anlatıyoruz.
Önalım hakkı nedir?
Paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır ve mahkeme kararıyla pay, alıcı yerine davacı paydaş adına tescil edilir. Ayrıca taraflar tapuya şerh verilen bir sözleşmeyle de önalım hakkı kurabilir; bu hakkın şerhi on yıl süreyle etkilidir.
Hangi işlemlerde kullanılamaz?
- Payın diğer paydaşlardan birine satılması,
- Bağış, trampa veya mirasla geçiş gibi satış dışındaki devirler (bağış görünümlü bir satış varsa bu ayrıca ispatlanabilir),
- Cebrî artırmayla yapılan satışlar,
- Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar (7571 sayılı Kanunla eklendi).
Süreler: üç ay ve bir yıl
| Durum | Dava süresi | Başlangıç |
|---|---|---|
| Satış noter aracılığıyla bildirildiyse | 3 ay | Bildirimin hak sahibine ulaştığı tarih |
| Her hâlde | 1 yıl (önceden 2 yıl) | Tapudaki satış tarihi |
Bu süreler hak düşürücüdür. Bir yıllık süre, 7571 sayılı Kanunun yürürlüğünden sonra yapılan satışlara uygulanır; daha önceki satışlarda eski iki yıllık süre geçerlidir.
Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Tapu müdürlüğünün bilgilendirme yazısı ya da paydaşın satışı başka bir yoldan öğrenmesi üç aylık süreyi başlatmaz; bu durumda bir yıllık süre işler. Son günü yasal süre aracıyla hesaplayabilirsiniz.
Yeni kural: rayiç bedel
Eski düzenlemede önalım hakkı sahibi, tapuda gösterilen satış bedelini yatırıyordu. Bu kural, tapuda düşük bedel gösterilen satışlarda alıcının mağduriyetine, yüksek bedel gösterilen satışlarda ise önalım hakkının fiilen kullanılamamasına yol açıyordu. 7571 sayılı Kanunla:
- Rayiç bedelin belirlenmesiDava konusu payın rayiç (gerçek piyasa) bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin, bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
- Bedelin yatırılmasıÖnalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcının ödediği tapu giderlerini, hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden ve nemalandırılmak üzere gösterilen yere yatırır.
- Süreye uyulmazsaBedel kesin süre içinde yatırılmazsa önalım hakkı sahibi adına tescil kararı verilemez.
- ÖdemeYatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte alıcıya ödenir.
Rayiç bedel kuralı, Kanunun yürürlüğünden önce açılmış ve hâlen devam eden davalarda da uygulanır. Bu nedenle görülmekte olan önalım davalarında taraflar, bedel değerlendirmesini yeniden yapmalıdır.
Önalım hakkından feragat
Önalım hakkından genel olarak feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce ya da sonra yapılabilir. Hisseli bir pay satın alacak kişinin, diğer paydaşlardan yazılı vazgeçme beyanı alması riskini önemli ölçüde azaltır.
Dava süreci
- Dava, alıcıya karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır; arabuluculuk zorunlu değildir.
- Mahkeme önce rayiç bedeli belirler ve davacıya bedeli yatırması için kesin süre verir.
- Davacı haklı çıkarsa pay davacı adına tescil edilir; alıcı, yatırılan bedeli nemalarıyla birlikte alır.
- Alıcının taşınmaza yaptığı zorunlu ve faydalı giderler ayrıca değerlendirilebilir.
Örnek olay: tapudan öğrenilen hisse satışı
Örnek olay
Hisseli arsada üçüncü kişiye satışÜç kardeşin paylı mülkiyetindeki arsada kardeşlerden biri, 16 Şubat 2026’da payını yabancı birine satıyor. Satış diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmiyor.
- Mart 2026
Paydaşlardan biri tapu kaydını incelerken satışı öğreniyor. Noter bildirimi olmadığı için üç aylık süre başlamıyor; bir yıllık süre işliyor.
- 16 Şubat 2027
Bir yıllık hak düşürücü sürenin son günü (7571 sayılı Kanundan sonraki satış olduğu için bir yıl).
- Hazırlık
Dava açılmadan önce payın piyasa değeri için ön değerleme yaptırılıyor ve bedeli ödeme imkânı planlanıyor.
- Dava
Önalım davası alıcıya karşı açılıyor. Mahkeme bilirkişiyle payın rayiç bedelini belirliyor ve bedelle tapu giderlerinin yatırılması için kesin süre veriyor.
- Sonuç
Bedel süresinde yatırılıyor; pay davacı adına tescil ediliyor ve yatırılan tutar kesinleşmeden sonra nemalarıyla alıcıya ödeniyor.
Ders: Yeni sistemde önalım davası, tapudaki bedele değil gerçek değere göre görülür; bedeli karşılayamayacak paydaşın dava açması masraf riskini artırır.
Sık yapılan hatalar
- Tapu müdürlüğünün yazısını bildirim saymak. Üç aylık süreyi yalnızca noter aracılığıyla yapılan bildirim başlatır; diğer öğrenme yolları bir yıllık süreyi etkilemez.
- Bedeli hazırlamadan dava açmak. Rayiç bedel hâkimin verdiği kesin süre içinde yatırılmazsa dava reddedilir; yargılama giderleri ve vekâlet ücreti davacıya kalır.
- Davayı satıcıya açmak. Önalım davası payı satın alan kişiye karşı açılır. Yanlış davalı, davanın reddine yol açar.
- Vazgeçme beyanını sözlü almak. Belirli bir satışta önalım hakkından vazgeçme yazılı olmalıdır; alıcıysanız diğer paydaşlardan yazılı beyan alın.
Sık sorulan sorular
Miras kalan tarladaki kardeşimin payını yabancıya satması önalım hakkı doğurur mu?
Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa mirasçı kural olarak tek başına pay satamaz. Elbirliği paylı mülkiyete dönüştürüldükten sonra yapılan satışlarda ise diğer paydaşların önalım hakkı vardır.
Satış bedeli tapuda düşük gösterilmişse önalım davası açmalı mıyım?
Yeni kuralda bedel tapudaki rakam değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeldir. Bu nedenle davayı açmadan önce payın gerçek değeri ve bu bedeli ödeme imkânınız birlikte değerlendirilmelidir.
Önalım davasından vazgeçersem masrafları kim öder?
Davadan feragat eden ya da bedeli süresinde yatırmayan davacı, yargılama giderlerini ve karşı tarafın vekâlet ücretini öder. Bu nedenle rayiç bedeli karşılayıp karşılayamayacağınızı baştan hesaplamak önemlidir.
Paydaşım payını kendi oğluna sattı; önalım hakkım var mı?
Oğul paydaş değilse üçüncü kişi sayılır; devir satış ise önalım hakkı doğar. Devir bağış olarak yapılmışsa önalım hakkı doğmaz; ancak görünüşte bağış yapılıp gerçekte satış yapıldığı ispatlanırsa önalım davası açılabilir.
Satılan payın yalnızca bir kısmını alabilir miyim?
Hayır. Önalım hakkı, satılan payın tamamı için kullanılır; payın bir kısmı için önalım istenemez.
Üç aylık ve bir yıllık süreler dolmadan rayiç bedeli ve dava stratejisini birlikte değerlendirelim.
Dayanak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 732–735 ve geçici m. 1 (7571 sayılı Kanunla değişik); 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu.
Bu yazı 25 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her dosyanın koşulları farklıdır; karar vermeden önce bir avukata danışmanızı öneririz.
