Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Hisseli taşınmazlarda ve mirasta ortaklığın giderilmesi: zorunlu arabuluculuk, aynen taksim ve satış, satış memurluğu süreci, muhdesat, ecrimisil ve masraflar.
Kısaca
- Paylı ve elbirliği mülkiyetindeki her paydaş, kural olarak her zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
- Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Mahkeme önce aynen bölmeyi değerlendirir; mümkün değilse taşınmaz açık artırmayla satılır.
- Paydaşların yaptığı yapı ve ağaçlar (muhdesat) satış bedelinin paylaşımında ayrıca dikkate alınır.
Mirasla ya da birlikte satın alma yoluyla birden fazla kişiye ait olan bir taşınmaz, paydaşlar anlaştığı sürece sorun yaratmaz. Ancak biri satmak, diğeri kullanmak istediğinde ortaklığın giderilmesi kaçınılmaz hâle gelir. Bu yazıda davanın şartlarını, arabuluculuk aşamasını, aynen taksim ve satış süreçlerini anlatıyoruz.
Kimler, ne zaman isteyebilir?
Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, hukuki bir işlem gereğince veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça her zaman malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı sözleşmeyle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekle bağlıdır. Elbirliği mülkiyetinde (ör. paylaşılmamış miras) de her mirasçı paylaşma isteyebilir.
Önce arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten bu yana taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabulucu üç hafta içinde (zorunlu hâllerde bir hafta uzatılarak) süreci tamamlar. Taşınmazla ilgili anlaşma belgesi için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerh verildikten sonra tapu müdürlüğü resmî senet düzenlemeden tescil yapabilir.
Arabuluculukta paydaşlardan birinin payını diğerine devretmesi, taşınmazın bölünerek paylaşılması ya da birlikte satış yetkisi verilmesi gibi çözümler, dava ve açık artırmaya göre çoğu zaman çok daha yüksek bir bedel sağlar.
Dava süreci
- DavaAnlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Tüm paydaşlar davada yer almalıdır; ölmüş paydaşların mirasçıları da davaya dahil edilir.
- Aynen taksim incelemesiMahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler. İmar mevzuatına uygun ve değer kaybı yaratmayan bir bölme mümkünse, değer farkları para ile denkleştirilerek aynen paylaştırmaya karar verilir.
- Satış kararıAynen bölme mümkün değilse veya önemli değer kaybına yol açacaksa taşınmazın açık artırmayla satılmasına karar verilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması tüm paydaşların rızasına bağlıdır.
- Satış memurluğuKesinleşen karar satış memurluğunda (icra dairesinde) yerine getirilir; taşınmaz kıymet takdiri yapılarak elektronik ortamda ihaleye çıkarılır.
- Bedelin paylaşımıSatış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları ve varsa muhdesat bedelleri oranında dağıtılır.
Muhdesat ve ecrimisil
Paydaşlardan birinin taşınmaz üzerine kendi imkânlarıyla yaptığı bina veya diktiği ağaçlar muhdesat olarak adlandırılır. Muhdesatın kime ait olduğu ayrı bir tespit davasıyla ya da ortaklığın giderilmesi davası içinde belirlenir ve satış bedelinin paylaşımında yapan paydaş lehine dikkate alınır.
Ortak taşınmazı tek başına kullanan paydaştan diğer paydaşlar kullanım bedeli (ecrimisil) isteyebilir. Ancak Yargıtay uygulamasına göre paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak kullanan paydaşın diğerlerini kullanımdan men etmiş olması, örneğin bir ihtarnameyle kullanım talebinin reddedilmesi gerekir. Ecrimisil geçmişe dönük en çok beş yıl için istenebilir.
Masraflar ve ücretler
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve avukatlık ücreti, paydaşlara payları oranında yükletilir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde ortaklığın giderilmesi davaları için 40.000 TL, satış memurluğu işleri için 18.000 TL maktu ücret öngörülmüştür. Arabuluculuk ücretini arabuluculuk ücreti aracıyla hesaplayabilirsiniz.
Örnek olay: dört kardeşin dairesi
Örnek olay
Babadan kalan daire, dört mirasçıBabadan kalan dairede kardeşlerden biri annesiyle birlikte oturuyor; diğer üç kardeş satmak istiyor. Konuşmalar sonuç vermiyor.
- Hazırlık
Mirasçılık belgesi alınıyor ve dairenin değeri için bağımsız bir değerleme raporu hazırlatılıyor.
- Arabuluculuk
Tüm mirasçılar arabuluculuk görüşmesine çağrılıyor. Dairede oturan kardeş, diğerlerinin paylarını değerleme raporundaki bedelle satın almayı teklif ediyor.
- Anlaşma
Ödeme takvimi ve tapu devri tarihi anlaşma belgesine yazılıyor; belgeye taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınıyor.
- Tapu
Şerhli anlaşma belgesiyle tapu müdürlüğünde payların devri tescil ediliyor; ayrıca resmî senet gerekmiyor.
- Karşılaştırma
Dava ve açık artırma yoluna gidilseydi yargılama, kıymet takdiri ve ihale süreci ile ihale bedelinin piyasa değerinin altında kalma riski olacaktı.
Ders: Ortaklığın giderilmesinde en iyi sonuç çoğu zaman satıştan değil, paydaşlardan birinin diğerlerinin payını adil bir değerle almasından çıkar.
Sık yapılan hatalar
- Tüm paydaşları davaya dahil etmemek. Ölmüş paydaşların mirasçıları dahil tüm paydaşlar davada yer almalıdır; eksik taraf teşkili yargılamayı uzatır.
- Kıymet takdirine itiraz etmemek. Satış memurluğundaki kıymet takdiri raporuna tebliğden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet edilebilir; süre geçerse düşük değer kesinleşir.
- Muhdesatı geç ileri sürmek. Taşınmaz üzerine yaptığınız yapı veya diktiğiniz ağaçlar satıştan önce tespit edilmezse, satış bedelinden ayrıca pay almanız zorlaşır.
- Ecrimisil için ihtar çekmemek. Ortak taşınmazı kullanan paydaştan kullanım bedeli istenebilmesi için kural olarak önce kullanım talebinin bildirilmesi ve reddedilmesi gerekir.
Sık sorulan sorular
Payımı tek başıma satabilir miyim?
Paylı mülkiyette payınızı tek başınıza satabilirsiniz; ancak diğer paydaşların önalım hakkı vardır. Elbirliği mülkiyetinde (paylaşılmamış mirasta) ise önce elbirliğinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir.
Satışta değerinin çok altında satılmasından korkuyorum; ne yapabilirim?
İhalede taşınmaz kıymet takdirinin belirli bir oranının altında satılamaz. Ayrıca paydaşlar da ihaleye katılabilir. Arabuluculukta ya da dava sırasında yapılacak bir anlaşma, ihaleye göre genellikle daha iyi bir sonuç verir.
Dava ne kadar sürer?
Paydaş sayısı, mirasçıların tespiti ve tebligat sorunları süreyi belirler. Az paydaşlı dosyalar birkaç ayda sonuçlanabilirken, çok sayıda mirasçılı taşınmazlarda süre uzayabilir.
Kıymet takdiri düşük çıktı; ne yapabilirim?
Satış memurluğunca yapılan kıymet takdirine, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinde şikâyet yoluyla itiraz edilebilir. Mahkeme gerekirse yeni bilirkişi incelemesi yaptırır.
Dava açıldıktan sonra anlaşabilir miyiz?
Evet. Dava devam ederken paydaşlar pay devri veya paylaşım konusunda anlaşabilir; anlaşma tutanağa geçirilerek dava sulh ya da feragatle sona erdirilebilir.
Arabuluculuk aşamasından satış memurluğuna kadar en yüksek değeri koruyacak yolu birlikte belirleyelim.
Dayanak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 642, 644, 684, 698, 699, 701–703; 6100 sayılı HMK m. 4; 6325 sayılı Kanun m. 18/B; Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi.
Bu yazı 25 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her dosyanın koşulları farklıdır; karar vermeden önce bir avukata danışmanızı öneririz.
